Informácie A

Dražby na návrh vlastníka

Možnosť dosiahnutia vyššej ceny

Najprirodzenejším navrhovateľom dražby je vlastník nehnuteľnosti/predmetu dražby, ktorý má záujem o to, aby sa predmet dražby, ktorého je vlastníkom, predal/vydražil, a to čo možno za najvyššiu cenu. Dosiahnutie tohto cieľa najlepšie garantuje práve dražba na návrh vlastníka. Možnosť ponúknuť predmet dražby neurčitému počtu záujemcov s tým, že predmet dražby vydraží tá osoba, ktorá ponúkne vlastníkovi predmetu dražby najvýhodnejšiu ponuku, umožňuje efektívny spôsob predaja. Takýto spôsob nadobúdania vlastníckeho práva v západnej Európe funguje už dlhší čas a je stále viac rozšírenejší (o USA ani nehovoriac) a pomaly, ale isto si nachádza uplatnenie aj v našich zemepisných šírkach, čo je pochopiteľné vzhľadom na množstvo predností oproti klasickému predaju na základe kúpnej zmluvy (viď nižšie). Možnosť dosiahnutia vyššej ceny pre predávajúceho spôsobuje jednak psychologický efekt zvyšovania cenových ponúk dražiteľmi medzi sebou, ktorý je zvýraznený skutočnosťou, že dražbu realizujeme (ak je to možné) v draženej nehnuteľnosti.

Väčšia šanca na úspech a transparentnosť dražby

Dražba je verejné konanie, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk. Aby dražba bola úspešná, ku každému prípadu pristupujeme individuálne, čo v praxi znamená, že podľa požiadaviek navrhovateľa a najmä špecifikácie nehnuteľnosti nastavíme najnižšie podanie a zvolíme typ dražby (anglická alebo holandská) tak, že predávajúcemu/navrhovateľovi garantujeme, že jeho nehnuteľnosť sa nepredá pod ním stanovenú minimálnu cenu. Podotýkame, že relevantnosť záujmu účastníkov dražby o predmet dražby vyplýva už zo skutočnosti, že tieto osoby zložili/uhradili dražobnú zábezpeku. Priebeh dražby osvedčuje notár notárskou zápisnicou. Pre zvýšenú úspešnosť dražby svedčí aj fakt, že informáciu o konaní dražby zverejňuje dražobník okrem svojej domovskej internetovej stránky a realitných portálov (ako je tomu pri klasickom predaji) aj v printovom médiu, v centrálnom notárskom registri dražieb a hlavne v obchodnom vestníku v sekcii dobrovoľných dražieb. Týmto spôsobom je o predaji Vašej nehnuteľnosti informovaný podstatne širší okruh osôb ako pri klasickom predaji.

Hypotéka, úver na dosah

Vydraženú nehnuteľnosť je možné ,,prefinancovať“ bankovými inštitúciami. Naša spoločnosť vyznačujúca sa individuálnym prístupom ku klientovi je nápomocná pri získaní potrebného úveru – a ako Vám vieme pomôcť?

  • zabezpečíme predĺženie lehoty na doplatenie ceny vydraženej nehnuteľnosti z 15 dní až na 6 týždňov
  • poskytneme vydražiteľovi znalecký posudok ako aj originál notárskej zápisnice o vydražení
  • zabezpečíme čestné prehlásenie navrhovateľa o tom, že akceptuje podmienku bankovej inštitúcie na  poskytnutie úveru a síce, že nepodá žalobu o neplatnosť dražby
  • počas realizácie dražby ak kupujúci akceptuje cenu predávajúceho a nechce riskovať, že by dražením cena mohla ísť vyššie, alebo zistí, že úver dokáže vybaviť len pri klasickom predaji, zabezpečíme (po dohode s navrhovateľom) prevod vlastníckeho práva aj klasicky t. j. kúpnou zmluvou – od dražby sa upustí.

 Vyššia právna istota, žiadne náklady s prevodom nehnuteľnosti – výhody pre predávajúceho aj kupujúceho

Dražba na návrh vlastníka predstavuje ideálny spôsob predaja ako aj kúpy nehnuteľnosti a považuje sa za osobitý bezpečný spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva, čo v zásade znamená, že nedochádza k prevodu vlastníckeho práva, ale k jeho prechodu, čo znamená, že vydražiteľ (kupujúci) neodvodzuje svoje právo od predchádzajúceho vlastníka (predávajúceho), a voči predchádzajúcemu vlastníkovi si ani nemôže uplatňovať nároky za prípadné vady, napr. zľavu z ceny, či odstránenie vady. Nemôže žiadať o zrušenie dražby, ak má vydražený predmet neodstrániteľné vady, resp. ak sa nedá riadne užívať. Kupujúci má na riadne oboznámenie sa s predmetom dražby využiť obhliadky nehnuteľnosti. V praxi nie sú ojedinelé prípady pri prevodoch vlastníckeho práva na základe kúpnej zmluvy keď kupujúci po uhradení kúpnej ceny žiada od predávajúceho o poskytnutie dodatočnej zľavy z dôvodu rôznych vád a ,,hrozí“ odstúpením od kúpnej zmluvy, resp. podaním žaloby o neplatnosť kúpnej zmluvy a pod… Predávajúci v snahe vyhnúť sa možnému súdnemu sporu kupujúcemu vyhovie a časť kúpnej ceny mu vráti. Na základe vyššie uvedeného je zrejmé, že takúto možnosť nemá kupujúci voči predávajúcemu, ktorý si zvolil spôsob predaja dobrovoľnou dražbou. Domnievame sa, že nejde o zanedbateľný fakt.

Pre kupujúceho je výhodou, že cena dosiahnutá vydražením je konečná – t.j. neplatí žiadne poplatky za návrh na vklad vlastníckeho práva a ani nemusí platiť za vyhotovenie kúpno predajnej zmluvy. Zápis kupujúceho ako vlastníka má povinnosť zo zákona zabezpečiť dražobník. Náklady sú hradené z výťažku dražby, takže nezaťažujú ani predávajúceho. Pred samotným uzatvorením zmluvy vieme presne vyčísliť predávajúcemu ,,cenu realizácie dražby“ (v prípade neúspechu).

 

Žaloba o neplatnosť dražby

V prípade, ak boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach do troch mesiacov od konania dražby požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Toto právo v praxi využívajú najmä vlastníci predmetu dražby, ktorí sú buď záložcami, alebo zároveň dlžníkmi záložného veriteľa pri dražbách na návrh záložného veriteľa – teda pri výkone záložného práva. Pri dražbách na návrh vlastníka predmetu dražby je jednoznačné, že vlastníci v pozícii navrhovateľov dražby uvedené právo nebudú využívať, lebo ich cieľom je predanie predmetu dražby (deje sa tak na ich návrh). Z uvedeného dôvodu preto treba vnímať uvedené ustanovenie zákona pri tomto type dražby veľmi pozitívne ako pre ,,predávajúceho“ tak i pre ,,kupujúceho“, lebo bezkonkurenčne zvyšuje nespochybniteľnosť nadobudnutého vlastníckeho práva dražbou, pretože ak v 3 mesačnej lehote nikto nepodá žalobu o určenie neplatnosti dražby Vaše vlastnícke právo už nemôže byť vôbec spochybnené, čo pri klasickej kúpe nie je nikdy isté ani po niekoľkých rokoch.

Rýchlosť a náklady dražby

Dražbu na návrh vlastníka vieme realizovať do jedného mesiaca a dražbu na návrh záložného veriteľa do dvoch mesiacov od podpisu zmluvy.

Všetkým záujemcom o predaj svojich nehnuteľností prostredníctvom dobrovoľnej dražby odporúčame v prípade otázok, príp. akýchkoľvek nejasností, aby kontaktovali našu spoločnosť prostredníctvom mailu info@faross-drazby.sk alebo na telefónnom čísle  0949/895 317 a my do detailov zodpovieme Vaše dotazy.

Informácie B

Dražby na návrh záložného veriteľa

Informácie pre účastníkov dražby

Napriek tomu, že zákon o dobrovoľných dražbách je účinný v Slovenskej republike už od 1. Januára 2003, stretávame sa veľmi často so situáciami, keď záujemcovia o kúpu nehnuteľností, alebo iného predmetu dražby, nemajú dosť informácii o tom, čo dobrovoľná dražba znamená, ako sa jej zúčastniť a podobne.

Čo je dobrovoľná dražba?
Dražba je verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk, a pri ktorom na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby, alebo verejné konanie, ktoré bolo licitátorom ukončené z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie podanie.

Kto môže byť účastníkom dražby?
Účastníkom môže byť:
a) osoba spôsobilá na právne úkony. To neplatí, ak ide o maloletých alebo osoby, ktoré boli zbavené spôsobilosti na právne úkony alebo ich spôsobilosť na právne úkony je obmedzená, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú. Podmienkou je, že tieto osoby musia byť zastúpené zákonným zástupcom alebo opatrovníkom.

b) štát a to aj vtedy, ak by iná osoba bola z dražby vylúčená.

Kto nemôže byť účastníkom dražby?
Účastníkom dražby nesmú byť:
a) osoby, na ktorých majetok bol vyhlásený konkurz, alebo voči ktorým bol zamietnutý návrh na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku alebo ohľadom ich majetku bolo opätovne potvrdené nútené vyrovnanie, a to po dobu troch rokov od zrušenia konkurzu, jeho zamietnutia pre nedostatok majetku alebo do troch rokov od skončenia opätovného vyrovnania. Nikto nesmie dražiť za tieto osoby.

b) osoby, u ktorých by v dôsledku nadobudnutia vlastníctva k predmetu dražby mohlo dôjsť k obmedzeniu hospodárskej súťaže. Nikto nesmie dražiť za tieto osoby.

c) osoby, ktoré nezložili dražobnú zábezpeku, ak je požadovaná, a v opakovanej dražbe ani vydražiteľ, ktorý spôsobil zmarenie predchádzajúcej dražby toho istého predmetu dražby u toho istého dražobníka, nikto nemôže za nich dražiť.

d) dlžník ani manžel dlžníka, nikto nemôže dražiť v ich mene.

Ďalej z účasti na dražbe je vylúčený:
a) dražobník

b) zamestnanci, štat. orgán, člen št. orgánu, prokurista alebo spoločník dražobníka

c) osoba blízka osobám uvedeným v písm. a) a b)

d) právnická osoba, ktorú ovláda (podľa §66a zák. č. 513/1991 Z.z.) dražobník alebo osoba dražobníkovi a zamestnancovi dražobníka blízka v čase, keď sa uskutočňuje dražba

e) právnická osoba, v ktorej je dražobník alebo jeho zamestnanec, alebo osoba dražobníkovi a zamestnancovi dražobníka blízka štatutárnym orgánom, členom štatutárneho orgánu, prokuristom alebo spoločníkom

f) právnická osoba, ktorú ovláda (podľa §66a Zák. č. 513/1991 Z.z.) osoba uvedená v písm. a) až e) v čase, keď sa uskutočňuje dražba.

Nikto nesmie dražiť za osoby uvedené v tomto odseku.
Z uvedeného vyplýva, že účastníkom dražby môže byť, občan, fyzické osoba podnikateľ, alebo ktorákoľvek právnická osoba, ktorá nie je z dražby vylúčená a splní podmienky účasti na dražbe.

Podmienky účasti na dražbe sú:

1) pre občana alebo fyzickú osobu:

  • dostaviť sa v stanovenom termíne a čase na miesto konania dražby, tak ako je uvedené v príslušnom oznámení o dražbe alebo oznámení o opakovanej dražbe
  • spôsobom uvedeným v oznámení o dražbe alebo oznámení o opakovanej dražbe zložiť dražobnú zábezpeku v požadovanej výške, alebo zložiť dražobnú zábezpeku priamo na dražbe do pokladne dražobníka
  • predložiť zástupcom dražobníka na dražbe doklad totožnosti a potvrdenie o zložení dražobnej zábezpeky (napr. potvrdenie o vklade na účet dražobníka, potvrdenie o prevode dražobnej zábezpeky na účet dražobníka, listiny preukazujúce bankovú záruku, zloženie dražobnej zábezpeky do notárskej úschovy, alebo zloženie dražobnej zábezpeky do rúk dražobníka)

2) pre právnickú osobu:

  • štatutárny zástupca, člen štatutárneho zástupcu, alebo splnomocnený zástupca, ktorý sú oprávnení konať za účastníka dražby sa musia dostaviť v stanovenom termíne a čase na miesto konania dražby, tak ako je uvedené v príslušnom oznámení o dražbe alebo oznámení o opakovanej dražbe
  • spôsobom uvedením v oznámení o dražbe alebo oznámení o opakovanej dražbe zložiť dražobnú zábezpeku v požadovanej výške, alebo zložiť dražobnú zábezpeku priamo na dražbe do pokladne dražobníka
  • predložiť zástupcom dražobníka na dražbe doklad totožnosti a doklad preukazujúci právo konať v mene právnickej osoby, predložiť aktuálny výpis z obchodného registra a potvrdenie o zložení dražobnej zábezpeky (napr. potvrdenie o vklade na účet dražobníka, potvrdenie o prevode dražobnej zábezpeky na účet dražobníka, listiny preukazujúce bankovú záruku, zloženie dražobnej zábezpeky do notárskej úschovy, alebo zloženie dražobnej zábezpeky do rúk dražobníka)

Účastník dražby môže byť zastúpený splnomocneným zástupcom, ktorý sa preukazuje splnomocnením, podpísaným splnomocniteľom.

V prípade, ak účastník splnil horeuvedené podmienky účasti na dražbe, zapíše ho zástupca dražobníka v dražobnej miestnosti do zoznamu účastníkov a pridelí mu dražobné číslo pod ktorým bude účastník dražiť.
Dražba sa začína vyvolaním, ktoré prečíta licitátor, a v ktorom uvedie čo je predmetom dražby, opis a stav predmetu dražby, ťarchy viaznuce na predmete dražby, kto je navrhovateľom dražby, vlastníkom, aká bola stanovená všeobecná cena odhadu prostredníctvom znaleckého posudku, číslo znaleckého posudku, dátum jeho vypracovania a meno znalca, ktorý znalecký posudok vypracoval, výšku najnižšieho podania (vyvolávacej ceny), minimálneho prihodenia (sumy o ktorú musí byť podanie účastníka vyššie ako bolo posledné podanie urobené iným účastníkom). Licitátor ďalej uvedie, či niektorá osoba, alebo účastník dražby vzniesla námietky do začatia dražby voči dražbe alebo si uplatnila alebo preukázal iné právo, napr. predkupné právo.

Po začatí dražby, prečítaním vyvolania, licitátor vyzve prítomných účastníkov dražby, aby urobili podanie (ponuka ceny účastníkom) minimálne vo výške najnižšieho podania, čím začína samotná licitácia.
Ak chce účastník dražby urobiť platné podanie v zmysle zákona, aby ho mohol licitátor akceptovať, musí byť ponuka vykonaná zrozumiteľne, ústne, vyslovením ponúkanej ceny (je nutné povedať celú sumu, teda napr. sto tisíc eur, pričom nestačí povedať len sto) a zdvihnutím dražobného čísla. Iba za splnenia týchto predpokladov je ponuka platná.

V prípade ak nik neurobí vyššie podanie, ako bolo urobené posledné podanie iným účastníkom, dražobník mu udelí príklep. Dražobník je povinný udeliť príklep tomu účastníkovi, ktorý riadne splnil všetky podmienky účasti na dražbe a riadne urobil najvyššie platné podanie. V prípade ak sa dražby nezúčastnil žiadny účastník, alebo nikto z účastníkov na dražbe neurobí žiadne podanie, ukončí licitátor dražbu.
Neúspešným účastníkom dražby vráti dražobník dražobnú zábezpeku buď v hotovosti priamo na dražbe, ak ju účastník aj zložil priamo na dražbe, alebo do 3 pracovných dní na bankový účet, ktorý účastník uvedie dražobníkovi.

Vydražiteľ (účastník dražby, ktorému bol udelený príklep) je povinný v zmysle zákona uhradiť zostatok ceny dosiahnutej vydražením, po započítaní dražobnej zábezpeky, do 15 dní od udelenia príklepu, teda od konania dražby. Túto lehotu je možné predĺžiť po dohode s navrhovateľom – deje sa tak najmä vtedy, ak vydražiteľ nemá dostatok finančných prostriedkov a na zaplatenie ceny dosiahnutej vydražením potrebuje pôžičku/úver. Zostatok ceny dosiahnutej vydražením je vydražiteľ povinný uhradiť dražobníkovi do pokladne, alebo vklad alebo prevodom na bankový účet dražobníka. Doplatením zostatku ceny dosiahnutej vydražím, splní vydražiteľ poslednú podmienku na prechod vlastníckeho práva na vydražiteľa a ten sa stane vlastníkom predmetu dražby ku dňu udelenia príklepu.

Všetkým záujemcom o ktorúkoľvek dražbu odporúčame v prípade otázok, príp. akýchkoľvek nejasností, aby pred samotným konaním dražby kontaktovali našu spoločnosť prostredníctvom mailu info@faross-drazby.sk alebo na telefónnom čísle  0949/895317.

Všeobecné informácie

Pre úcastníkov oboch typov dražieb

Informácie pre dlžníkov a dotknuté osoby

V prípade, ak Vám bude doručovaná akákoľvek zásielka od našej spoločnosti, znamená to, že ste podľa zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách (ďalej len „zákon“) jednou z dotknutých osôb. Dotknutými osobami sú podľa zákona najmä: záložca (vlastník predmetu dražby), dlžník, nájomca, užívateľ predmetu dražby na základe iného ako nájomného vzťahu, iný záložný veriteľ, ktorý ma k predmetu dražby zriadené záložné právo, alebo osoba oprávnená z vecného bremena.

Ak Vám nie je známy dôvod prečo ste obdržali zásielku od našej spoločnosti, doporučujeme Vám, ihneď  kontaktovať našu spoločnosť prostredníctvom mailu uvedeného v zásielke alebo na telefónnom čísle  0949/895317. Pre identifikáciu, o ktorý prípad sa jedná, je na každej zásielke uvedená spisová značka tej ktorej dražby v tvare DD XX-YY/rrrr. Predmetné číslo Vás prosíme používať v každej komunikácii s našou spoločnosťou.

Predmetom dražby sú veľmi často nehnuteľnosti v ktorých dlžník, resp. vlastník predmetu dražby aj reálne býva a z tohto dôvodu – uvedomujúc si situáciu, do ktorej sa dostáva dlžník, je prvoradým cieľom našej spoločnosti nie automatické speňaženie majetku, ktorý je predmetom dražby, ale uspokojenie pohľadávky veriteľa v čo najširšom rozsahu, spolu s nákladmi dražby. Z tohto dôvodu a taktiež vďaka individuálnemu prístupu našej spoločnosti k jednotlivým prípadom (rešpektujúc záujmy navrhovateľa ako aj reálne návrhy dlžníka) sa vo veľkej miere končí dražobný proces ešte pred samotnou dražbou uhradením pohľadávky veriteľa, alebo dohodou medzi veriteľom a dlžníkom o prehodnotení, prípadne reštrukturalizácii jeho pohľadávky.

Z vyššie uvedených dôvodov doporučujeme dlžníkom, resp. vlastníkom predmetov dražieb, aby neboli pasívny a reagovali na zásielky im doručované, komunikovali s našou spoločnosťou, prípadne so svojim veriteľom a snažili sa vyriešiť danú situáciu pred termínom konania samotnej dražby.

Na tomto mieste považujeme za potrebné Vás oboznámiť s povinnosťami, ktoré Vám vyplývajú zo zákona:

a) povinnosť poskytnutia súčinnosti pri ohodnocovaní predmetu dražby
Vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, alebo nájomca sú povinní po predchádzajúcej výzve v čase určenom v tejto výzve umožniť vykonanie ohodnotenia, ako aj obhliadku predmetu dražby – § 12 ods. 2 zákona.

V prípade neposkytnutia súčinnosti, môže byť ohodnotenie predmetu dražby vykonané z dostupných údajov, aj bez potreby vstupu do nehnuteľnosti. Neumožnením vykonania riadnej obhliadky predmetu dražby znalcom nezabránite dražobnej spoločnosti v pokračovaní procesu dražby – naopak, poškodzujete samy seba, pretože znalec je oprávnený pri stanovení hodnoty Vašej nehnuteľnosti vychádzať len z jemu dostupných údajov, čo môže mať (a vo veľkej miere aj má) výrazne negatívny vplyv na výšku ohodnotenia Vašej nehnuteľnosti. Preto Vám odporúčame aktívne spolupracovať s našou spoločnosťou a umožniť znalcovi vykonanie miestneho šetrenia aj sprístupnením nehnuteľnosti.

b) povinnosť poskytnutia všetkých potrebných informácii
Vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, alebo nájomca sú povinní bez zbytočného odkladu oznámiť dražobníkovi na jeho žiadosť všetky skutočnosti, ktoré sú im známe o stave predmetu dražby, ako aj o právach a záväzkoch viaznucich na predmete dražby – § 13a zákona.
Osoba disponujúca s informáciami, ktoré by mohli mať akýkoľvek vplyv na proces dražby, prípadne ohodnotenie predmetu dražby je povinná ich dražobníkovi bez zbytočného odkladu oznámiť. V prípade nesplnenia si povinnosti sa takáto osoba vystavuje riziku súdneho konania o náhradu škody spôsobenej veriteľovi, prípadne v trestnoprávnej rovine hrozbe trestného stíhania pre úmyselné poškodzovanie práv veriteľa.

c) povinnosť sprístupniť nehnuteľnosť pre záujemcov o kúpu predmetu dražby
Pred začatím dražby musí byť umožnená účastníkom dražby v termíne uvedenom v oznámení o dražbe obhliadka predmetu dražby. Ak je predmetom dražby vec, určí dražobník termín obhliadky predmetu dražby s ohľadom na umiestnenie veci – § 13 ods. 1 zákona.
Z uvedeného ustanovenia vyplýva, že všetky osoby ktoré sú spôsobilé umožniť účastníkom dražby obhliadku nehnuteľnosti, sú tak povinné urobiť. Je v záujme každého, aby sa predmet dražby predal za čo najvyššiu cenu – z praxe vieme potvrdiť, že neumožnenie vykonania obhliadky predmetu dražby pre potenciálnych záujemcov vedie k znižovaniu ceny, za ktorú sú ochotní kúpiť predmet dražby. Neumožnenie vykonania obhliadky pre záujemcov o kúpu predmetu dražby v prvom rade poškodzuje samotných dlžníkov, resp. vlastníkov predmetu dražby.

d) odovzdanie predmetu dražby
Ak ide o predmet dražby podľa § 20 ods. 13 ( byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik, alebo jeho časť), predchádzajúci vlastník je povinný odovzdať predmet dražby na základe predloženia osvedčeného odpisu notárskej zápisnice a doloženia totožnosti vydražiteľa podľa podmienok uvedených v oznámení o dražbe bez zbytočných prieťahov. Dražobník je povinný na mieste spísať zápisnicu o odovzdaní predmetu dražby.
Prechod vlastníckeho práva pri samotnej dražbe predstavuje výrazný zásah do práv bývalého vlastníka predmetu dražby a z tohto dôvodu pri odovzdaní predmetu dražby sa snažíme veľmi citlivo postupovať a to za súčinnosti všetkých dotknutých osôb – bývalého vlastníka, vydražiteľa a zástupcu našej spoločnosti. Pri stanovení termínu odovzdania sa snažíme dohodnúť termín odovzdania medzi všetkými dotknutými stranami tak, aby bývalý vlastník mal dostatočný časový priestor na zabezpečenie si náhradného ubytovania. V praxi sa často stretávame s prípadmi, keď vydražitelia nadobúdajú nehnuteľnosti s cieľom tieto ďalej prenajímať a najpravdepodobnejším nájomcom bude bývalý vlastník. Je potrebné Vás informovať, že Váš samotný postoj je to, čo najviac ovplyvňuje vydražiteľa, a teda to, či bude ochotný akceptovať Vaše návrhy, žiadosti.

Dôrazne Vás žiadame, aby ste si vyššie uvedené povinnosti riadne plnili, nakoľko je tak veľká šanca, aby ste predišli zbytočným komplikáciám, ktoré Vám z nesplnenia týchto povinnosti môžu vzniknúť.
Na záver opätovne upozorňujeme všetky dotknuté osoby (najmä dlžníkov), že len priamou komunikáciou a aktívnym prístupom k plneniu si svojich povinností predídeme zbytočným nedorozumeniam a bude možné efektívnejšie pristupovať k Vašim reálnym požiadavkám ako aj ochrane Vašich záujmov.

Informácie pre spoločenstvá vlastníkov bytov a bytových správcov

Pri rozvrhu výťažku postupujú niektoré dražobné spoločnosti nie v súlade s platnou legislatívou a môže tak dochádzať/dochádza k poškodzovaniu záujmov navrhovateľa dražby. Ide o mylnú prax, kedy bytové spoločenstvá/správcovia sú automaticky považovaní za prednostných záložných veriteľov a sú uspokojovaní z rozvrhu výťažku v poradí pred samotným navrhovateľom dražby. Takýto postup je akceptovateľný len v prípade, že predmetné záložné právo (ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome ako prednostných záložných veriteľov) je v katastri nehnuteľností aj zapísané a to ako prvé v poradí.

V zmysle ustanovenia § 15 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vzniká na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik tohto záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností. Ide o jeden zo spôsobov vzniku záložného práva – záložného práva zo zákona. Spôsob určenia poradia záložných veriteľov však týmto vznikom nie je automaticky určený.

Určenie postavenia prednostného záložného veriteľa upravuje § 151 ma ods. 3 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka: „prednostným záložným veriteľom je ten záložný veriteľ, ktorého záložné právo je registrované ako prvé v poradí.“ Preto pre určenie kto je prednostným záložným veriteľom nie je rozhodujúci čas vzniku záložného práva, ale čas jeho registrácie, čo zodpovedá princípu publicity záložných práv ako aj princípu právnej istoty. Toto platí aj pre záložné práva, ktoré vznikli pred 1.1.2003 a neboli v katastri nehnuteľností zapísané.

Predmetný právny názor je potvrdený aj judikatúrou súdov.

Spoločenstvám vlastníkov bytov a bytovým správcom dávame do pozornosti časté chyby katastrálnych odborov, keď pri prevodoch bytov zapíšu/zaregistrujú toto zákonné záložné právo s novým dátumom (pôvodný zanikne) a taktiež pri vzniku nového spoločenstva toto keď chce zaregistrovať zákonné záložné právo vo svoj prospech, tak kataster uvedené vykoná, ale zapíše ho s novým dátumom – správne sa má ponechať dátum jeho prvej registrácie a prepíše sa len oprávnená osoba. Takéto chybné postupy katastrálnych odborov môžu stáť bytové spoločenstvá/správcov nemalé finančné prostriedky, preto považujeme za vhodné zverejniť tieto informácie.

Aktuálna ponuka

Archív

Profil

foto

Mgr. Martin Graus

licitátor

Je právnikom našej spoločnosti so zameraním na občianske a obchodné právo, s dlhoročnými skúsenosťami v organizovaní dobrovoľných dražieb, v oblasti vymáhania pohľadávok v bankovom i nebankovom sektore ako i v oblasti spotrebiteľských úverov.

Faross s. r. o. je spoločnosť zaoberajúca sa vykonávaním dobrovoľných dražieb v zmysle zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Pre klientov poskytujeme kompletný právny servis súvisiaci s vykonávaním dobrovoľných dražieb, t. j. od vyhotovenia oznámenia o začatí výkonu záložného práva, zmluvy o vykonaní dražby, čestného prehlásenia záložného veriteľa a návrhu na vykonanie dražby až po samotné odovzdanie predmetu dražby vydražiteľovi a zápisu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Preferujeme osobný prístup ku klientovi, čo klientovi prináša rešpektovanie jeho individuálnych požiadaviek.

Kontakt

Faross s.r.o.

  • Lednická 7704/7
  • 921 01 Piešťany
  • +421 949 895 317